Задаток или Гарантийный платеж?
Договор намерений при покупке квартиры.
23.12.11г.
В настоящее время в Украине динамично развивается рынок недвижимости. Объекты недвижимости являются достаточно выгодным инвестиционным инструментом, позволяющим надежно сохранить и увеличить капитал. В то же время участники рынка недвижимости неоднозначно применяют гражданское законодательство, регулирующее «первичные» сделки с недвижимостью — куплю-продажу объектов недвижимости между физическими лицами. В практике агентств недвижимости, после того как в ходе произведенного агентством поиска определились потенциальные покупатель и продавец, а также приобретаемая квартира, сделки по купле-продаже происходят по следующей схеме. Покупатель и продавец подписывают Договор в котором регулируют передачу задатка. Разработанные различными агентствами договоры, определяют следующие обязательства:
1) Адрес квартиры;
2) Цена квартиры;
3) Размер задатка;
4) Срок заключения основного Договора — Договора купли-продажи квартиры;
5) Сроки передачи квартиры;
6) Сроки снятия с регистрации;
7) Распределение между участниками основного договора оплаты налогов, пошлин, справок и нотариальных услуг.
«Договор», «Договор задатка», «Предварительный договор» или «Договор о намерениях»?
Что такое задаток?
Задаток является одним из видов обеспечения выполнения обязательств согласно статье 546 ГК. В соответствии с частью 1статьи 570 ГК Задатком является сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Статья 571 ГК Украины регулирует переход задатка при невыполнении обязательств обеспеченных задатком. В частности часть 1 Ст.571 ГК говорит о том, что если нарушение обязательств произошло по вине должника (покупателя), задаток остается у кредитора ( продавца) а если нарушение обязательства произошло по вине кредитора (продавца), то продавец обязан вернуть покупателю задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка.
Данные положения позволяют сделать следующие выводы: задаток является обеспечением выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости и обязательств по заключенному в дальнейшем договору купли-продажи объекта недвижимости. Таким образом, задаток является обеспечением выполнения обязательств до договора купли-продажи квартиры.
Требуется ли нотариальное заверение «договора о задатке»?
Статья 635 ГК Украины говорит от том, что предварительный договор заключается в форме такой же как и форма основного Договора. Основным договором является Договор купли-продажи и является «правочином» согласно Ст. 202 ГК, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению, согласно Ст.209 ГК.
Единственным исключением является, согласно части 4 той же Ст.635 ГК Украины — «Договор о намерениях», с оговоркой о том, что если в «Договоре о намерениях» нет волеизъявления сторон касательно придания ему силы предварительного договора, то он не считается предварительным. Соответственно и не требует обязательного нотариального заверения и имеет полную юридическую силу.